空き家売却の注意点を徹底解説！相続登記・共有名義・契約不適合責任・税金まで

相続した空き家を売却する際は、通常の不動産売却よりも「落とし穴」が多く、知らずに進めると売却が止まったり、想定外の費用・トラブルにつながることがあります。

特に多いのが、名義（相続登記）が未了、共有名義で同意が取れない、境界が曖昧、管理不全で評価が落ちるといったケースです。さらに、売却時には契約不適合責任（売主の責任）や告知事項、売却後には確定申告・税金まで考える必要があります。

本記事では、空き家売却を「売却前・売却時・売却後」に分け、起こりやすいトラブルと具体的な対策をまとめました。先にポイントを押さえておけば、ムダな出費や揉め事を避けながら、スムーズに売却を進めやすくなります。

空き家売却前の注意点

ここでは、売却活動を始める前にやっておくべき「準備・整理」に関する注意点をまとめます。名義・共有者・境界・管理状態などを事前に整えておくことで、売却が途中で止まるリスクを減らすことができます。

空き家の名義変更

項目	内容
手続き方法	自分で法務局に提出 自分でオンライン申請 司法書士に依頼
費用	自分で変更：約3万円〜 （登録免許税（固定資産税評価額 × 0.4％）＋戸籍取得費用） 司法書士に依頼：約6万円〜
期間	2週間〜1ヶ月程度

空き家を売却する場合は、売却手続きを行う人に空き家の名義変更（相続登記）を行っておく必要があります。これは、空き家の売却手続きでは、登記簿上の所有者でなければ進められない工程があるためです。

具体的には、以下の手続きは空き家の所有者でなければ行うことができません。

そのため、相続した空き家の名義が被相続人（亡くなった方）のままになっている場合は、売却活動を始める前に必ず名義変更を済ませておきましょう。

名義変更の最も一般的な方法は、司法書士に依頼する方法です。

司法書士とは法務局に提出する登記手続きを代行してくれる専門家で、書類作成費用として別途3万円〜10万円程度がかかりますが、面倒な手続きを代行してくれるので安心です。

司法書士の探し方は「相続登記 司法書士 〇〇市」で検索するほか、司法書士会公式サイトから探す方法もあります。

Google Mapの口コミなども参考にしながら、信頼できる司法書士を選びましょう。

共有名義・相続人の整理（遺産分割協議）

相続した空き家が共有名義になっている場合や、相続人が複数いる場合は、売却前に必ず権利関係を整理しておく必要があります。

不動産の売却では、原則として共有者・相続人全員の同意がなければ手続きを進めることができません。1人でも反対する方がいれば売却はできず、また持分だけ勝手に売却することもできません。

特に相続で空き家を受け取った場合、下記のようなケースが多く、売却が進まないことが多々あります。

• 兄弟姉妹など複数人で相続している
• 相続登記をした結果、共有名義になっている
• 相続人の一部と連絡が取れない、意見がまとまらない

空き家の売却を検討している場合は、できるだけ早い段階で相続人同士の話し合い（遺産分割協議）を行い、売却の方針を明確にしておくことが重要です。

遺産分割協議の一般的な方法は「自分たち+遺産分割協議は、まず相続人同士で話し合って内容を決めるのが一般的です。そのうえで、合意内容をもとに遺産分割協議書を作成し、相続登記の手続きを司法書士に依頼するケースが多く見られます。

なお、相続人同士で意見がまとまらない場合や、トラブルに発展している場合は、司法書士では対応できないため、弁護士への相談が必要になります。

解体・片付け・リフォームの判断

空き家を売却する際、必ず解体や片付け、リフォームが必要となるわけではありません。逆に、片付けをすることで最終的な手取りが減る可能性もあります。

具体的には下記のようなケースは、片付けをしない方が良い可能性があります。

• 売却方法が「不動産買取」の場合
• 片付け費用が売却価格アップを上回りそうな場合
• 時間や労力をかけられず、早期売却を優先したい場合

空き家の片付けの判断について詳しく知りたい方は空き家の片付けの必要性の記事をご覧ください。

空き家売却には費用がかかる

空き家を売却する際には、売却代金を受け取る前に、いくつかの「先出し費用」が発生するケースがあります。金額自体は大きくないですが、事前に把握していないと想定外の出費に感じてしまうため注意が必要です。

代表的な先出し費用には、次のようなものがあります。

費用項目	目安金額
相続登記・名義変更費用	3万〜6万円 （司法書士依頼の場合：＋3万〜10万円）
片付け・遺品整理費用	5万〜50万円程度
解体費用	100万〜300万円程度
測量・境界確定費用	30万〜80万円程度

空き家売却前にかかる費用は、名義変更だけで済めば数万円程度で済むケースもあります。一方で、片付け・解体・測量が必要になると、合計で100万円以上かかることも珍しくありません。

そのため、売却活動を始める前に「どの費用が本当に必要か」を見極めることが、空き家売却で失敗しない重要なポイントです。

境界・測量の確認

空き家を売却する際、必ずしも測量や境界確定が必要になるわけではありません。まずは「境界測量が必要な物件かどうか」を確認することが重要です。

次のような場合は、測量・境界確定が必要になる可能性があります。

• 境界杭が見当たらない、または位置が不明確
• 建物を解体して更地で売却する予定がある
• 隣地との境界に越境やトラブルの可能性がある
• 買主や不動産会社から境界明示を求められている

一方で、境界が明確に残っている場合や、不動産買取で現状渡しを選択する場合は、測量を行わずに売却できるケースもあります。

判断に迷う場合は、空き家を依頼する不動産会社に「測量は必要ですか？」と事前に確認することが、無駄な出費を防ぐポイントです。

売却方法の方針決定

空き家の売却方法には、大きく分けて「不動産仲介」と「不動産買取」の2種類があります。

種類	強み
不動産買取	最短数日〜数週間で現金化でき、片付け・測量不要のケースも多い
不動産仲介	市場価格で売却できる可能性があり、高値を狙える

同じ空き家でも、不動産会社ごとに「買取向き」「仲介向き」の判断や査定額は大きく異なります。複数社に相談することで、売却方法・価格・スピードの最適解を見つけやすくなります。

空き家の管理状況

空き家を売却する際は、建物の築年数や立地だけでなく、「どのように管理されているか」が売却価格や売れやすさに大きく影響します。

管理が行き届いていない空き家は、外観の印象が悪くなるだけでなく、老朽化の進行や近隣トラブルの原因となり、結果的に査定額が下がることもあります。

売却前に最低限確認しておきたい管理ポイントは次のとおりです。

• 定期的な換気がされているか（湿気・カビ対策）
• 庭木や雑草が放置されていないか
• 雨漏りや外壁・屋根の破損がないか
• 郵便物やゴミが溜まり、放置感が出ていないか

大掛かりな修繕やリフォームまでは不要ですが、「人が管理している状態」を保つだけでも、売却時の印象や評価は大きく変わります。

空き家売却時の注意点

ここでは、売却を進める過程で発生する「契約・条件調整・引渡し」に関する注意点をまとめます。売却前の準備が整っていても、契約内容や責任範囲の認識を誤ると、トラブルや損失につながる可能性があります。

仲介と買取の違い

空き家の売却時には、「不動産仲介」と「不動産買取」で進め方や注意点が大きく異なります。

仲介の場合は、市場で買主を探すため売却価格が高くなる可能性がある一方、内覧対応や価格調整、売却期間の長期化といった負担が発生します。

一方、不動産買取は価格は相場より下がる傾向がありますが、売却スピードが早く、契約不適合責任が免責になるケースが多い点が特徴です。

売却時点では「どちらで進めているのか」によって、契約内容やリスクが変わるため、選択した売却方法を改めて確認しておきましょう。

売主の責任と契約不適合責任

売却時に特に注意したいのが、売主が負う責任の範囲です。

売主の責任とは、売買契約書で定める責任全般を指し、その中でも代表的なものが「契約不適合責任」です。

契約不適合責任とは、引渡した物件が契約内容と異なる状態だった場合に、売主が修補・代金減額・損害賠償などを求められる可能性がある責任をいいます。

仲介売却では一定期間責任を負うケースが多く、買取では免責となるケースが一般的です。契約書の内容を必ず確認し、不明点は契約前に解消しておきましょう。

告知事項の整理

空き家の売却時には、物件に関する重要な情報を買主へ正しく伝える必要があります。

雨漏り・シロアリ被害・設備の故障・過去のトラブルなど、知っている不具合を隠して売却すると、後からトラブルに発展する可能性があります。

「古いから分からない」「相続したので把握していない」という場合でも、分かる範囲で正直に伝える姿勢が重要です。

事前に不動産会社と相談し、告知すべき内容を整理しておくことで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

税金・特例制度の確認

売却時点では、税金や特例制度の適用可否を改めて確認しておきましょう。

特に相続した空き家の場合、3,000万円特別控除などの特例が使えるかどうかで、最終的な税負担が大きく変わります。

売却条件や期限によって特例が使えなくなるケースもあるため、売買契約前に一度整理しておくことが重要です。

引渡し条件の明確化

売却時には、引渡し条件を具体的に決めておく必要があります。

残置物の有無、引渡し時期、現状渡しなのか、修繕の有無などを曖昧にしたまま契約すると、後から認識のズレが生じやすくなります。

契約書に記載される条件を一つひとつ確認し、「どこまでが売主の対応範囲か」を明確にしておきましょう。

査定価格の見極め

売却時には、提示された査定価格が適正かどうかを冷静に見極める必要があります。

極端に高い査定価格は、媒介契約を取るための「釣り査定」である可能性もあります。

価格だけで判断せず、根拠・販売戦略・売却までの想定期間を含めて総合的に比較することが、失敗しない売却につながります。

空き家売却後の注意点

ここでは、売却が完了した後に必要となる「手続き・整理」に関する注意点をまとめます。売却が終わったからといって全てが完了するわけではなく、税金対応や各種手続きを怠ると後から問題になることがあります。

確定申告

空き家を売却した翌年には、原則として確定申告が必要になります。

特例を利用する場合も申告自体は必要になるため、「税金がかからないから申告不要」と勘違いしないよう注意しましょう。

譲渡所得税・住民税

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税・住民税が発生します。

税額は所有期間や特例の有無によって異なります。売却後に慌てないためにも、あらかじめ税金の概算を把握しておくと安心です。

書類の保管

売買契約書、領収書、登記関連書類などは、確定申告や将来の確認のために必ず保管しておきましょう。

特例を利用した場合は、後から税務署に確認される可能性もあるため、書類の紛失には注意が必要です。

売却後のトラブル対応

売却後に、物件の不具合や契約内容に関する問い合わせが入るケースがあります。

契約内容を把握していれば冷静に対応できますが、自己判断せず、不動産会社に相談しながら対応することが大切です。

各種解約・名義変更

売却後は、電気・水道・ガスなどのライフライン契約や、固定資産税の納付先などを整理する必要があります。

不要な契約を放置していると、無駄な費用が発生することもあるため、引渡し後は早めに確認しましょう。

空き家売却の流れ

空き家売却時の注意点を踏まえながら、売却の流れを細かく見ていきます。

空き家売却時に発生する費用

空き家を売却する際には、売却代金を受け取る前後でさまざまな費用が発生します。ただし、すべての費用が必ずかかるわけではなく、物件の状況や売却方法によって大きく異なります。

ここでは「必ず発生する費用」と「条件次第で発生する費用」に分けて整理します。

必須で発生する費用

仲介手数料

不動産仲介で空き家を売却する場合、売買が成立すると不動産会社へ仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で上限が定められており、売却価格に応じて計算されます。

なお、不動産買取を利用する場合は、仲介手数料は発生しません。

条件次第で発生する費用

片付け・遺品整理にかかる費用

空き家に家財や遺品が残っている場合、片付けや遺品整理の費用がかかることがあります。自分で行えば費用は抑えられますが、業者に依頼すると物量や作業内容によって数万円〜数十万円かかるケースもあります。

ただし、買取や現状渡しを選択する場合は、片付けをせずに売却できることもあります。

解体費用が必要になるケース

建物の老朽化が進んでいる場合や、更地での売却を選択する場合には解体費用が発生します。木造住宅であれば、100万円〜300万円程度が目安です。

解体すると固定資産税が上がるケースもあるため、解体の判断は売却方針と合わせて慎重に行いましょう。

測量・境界確定にかかる費用

境界が不明確な土地や、更地での売却、買主から境界明示を求められた場合には、測量や境界確定が必要になることがあります。

費用は土地の広さや立会いの有無によって異なりますが、30万円〜80万円程度かかるケースが一般的です。

その他に発生しやすい諸費用

そのほか、売却状況によっては次のような費用が発生することがあります。

• 登記関連費用（住所変更・氏名変更など）
• 残置物撤去費用
• 簡易的な補修・清掃費用

すべてを事前にかける必要はなく、「本当に必要な費用かどうか」を見極めることが重要です。

空き家売却にかかる税金と特例制度

空き家を売却して利益が出た場合は、税金がかかる可能性があります。ただし、一定の条件を満たせば大きな特例を利用できるケースもあります。

譲渡所得税・住民税の基本

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は次の計算式で算出されます。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わるため、相続した時期や被相続人の取得時期も重要な判断材料になります。

3,000万円特別控除が使える場合・使えない場合

相続した空き家の売却では、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が使える場合があります。

この特例が適用されると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除でき、税負担を大きく軽減できます。

一方で、以下のような場合は適用できないことがあります。

• 一定の耐震基準を満たしていない
• 売却期限を過ぎている
• 適用要件を満たさない売却方法を選択している

特例の適用可否は条件が細かいため、売却前に不動産会社や税理士へ確認しておくことが重要です。

空き家売却時によくある質問

空き家を早く売るには、まず何を見直すのが効果的ですか？

最初に見直したいのは「価格設定」と「売り方（仲介／買取）」です。相場とかけ離れていると内覧が増えにくく、値下げも小刻みにすると判断が遅れがちです。売却期限が決まっている場合は、相場確認→価格戦略の再設計→買取も含めた選択肢の比較、の順で整理すると最短ルートが見えやすくなります。

オープンハウスを告知すれば、内覧は増えますか？

オープンハウスは「見てもらう機会を増やす手段」ですが、それだけで劇的に増えるとは限りません。反響を増やすには、掲載写真・キャッチコピー・価格帯（検索条件の境界）など、入口の改善がセットで重要です。内覧が少ない場合は、オープンハウス実施の前に「ネット上の見え方（写真・説明・価格）」が適切かを優先して確認しましょう。

田舎の築古の空き家で、不動産会社に断られた場合はどうすればいいですか？

需要が弱いエリアでは、仲介での売却が難しいケースがあります。その場合は、空き家バンクの活用、買取（条件付きも含む）の比較、現状渡しでの低価格売却、賃貸や用途転換などの選択肢を検討します。「売れない＝ゼロ円」ではないため、処分方法を複数並べて、費用負担まで含めて最適化するのが現実的です。

相続した空き家の3,000万円特別控除でいう「取得費」が分からないときはどうなりますか？

取得費は「その不動産を手に入れたときにかかった費用（購入代金など）」のことです。相続の場合は、基本的に被相続人（亡くなった方）が取得したときの金額を引き継ぎます。契約書などが見つからず取得費が不明な場合でも、一定の考え方で計算できるケースがあります。特例を使う予定がある方は、売却前に必要書類や計算方法を確認し、確定申告まで見据えて準備しておくと安心です。

まとめ

相続した空き家の売却は、事前準備・契約・売却後の手続きまで注意点が多く、どこか一つでも抜けると売却が止まったり、後から責任問題に発展する可能性があります。

特に重要なのは、「名義・共有・境界」の3つです。ここが曖昧なままだと、売却活動を始めても途中で手続きが止まりやすくなります。

また、売却方法（仲介/買取）によって、手取り・期間・責任範囲（契約不適合責任）が大きく変わります。急ぐのか、価格を優先するのか、状況に合う選択をすることが大切です。

迷った場合は、まず複数の不動産会社に査定・相談し、「仲介が向くのか」「買取が現実的か」「片付けや測量は本当に必要か」を整理することで、無駄なコストや遠回りを避けやすくなります。