空き家を売却する方法とは？手続き・流れ・高く売るポイントまで解説

使っていない空き家をそのままにしていませんか？放置すると固定資産税や倒壊リスクが増し、資産ではなく「負債」にもなりかねません。

本記事では、空き家を売却するための具体的な方法から、買取と仲介の違い、解体や補助金、税金のことまで徹底解説します。はじめてでも安心して空き家を売却できるよう、手順をわかりやすくまとめました。

空き家を売却する前にすべきこと

空き家を売却するには、所有権の確認や必要書類の準備など、事前に済ませておくべきステップがあります。

名義の確認と相続登記

不動産の売却には、所有者が明確であることが前提です。相続後に登記をしていない場合、そのままでは売却できません。

2024年4月から相続登記が義務化されたため、相続した空き家は必ず名義変更の手続きを済ませましょう。司法書士への相談も視野に入れて、早めに対応を。

現地調査と書類の準備

空き家の状況を正確に把握し、売却活動をスムーズに進めるためには現地調査が必要です。雨漏り・傾き・建材の劣化なども確認しましょう。

あわせて、登記簿謄本、固定資産税納付書、建物図面など、売却に必要な書類をそろえておくことが重要です。

空き家を売却する3つの方法

空き家の売却方法には大きく3つあり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。

1. 不動産会社による仲介

仲介は不動産会社が買主を探してくれる方法で、売却価格は市場価格に近くなります。時間をかけてでも高く売りたい人に向いています。

ただし、売れるまでに数ヶ月かかることもあり、内見対応や物件の管理が必要になる点は考慮しましょう。

2. 不動産会社による買取

買取は不動産会社が物件を直接買い取る方法で、短期間で現金化できるのが最大の魅力です。早急に手放したい場合に最適です。

ただし、市場価格よりも2〜3割程度安くなることが一般的です。築古や再建築不可物件なども対象になる場合があります。

3. 空き家バンクや自治体制度を利用する

自治体が運営する空き家バンクに登録することで、地域に住みたい人とのマッチングが期待できます。地方の空き家にも有効な手段です。

売却成立まで時間がかかることもありますが、移住支援や補助金制度と組み合わせれば魅力的な選択肢になりえます。

建物付きで売る？更地にする？

築年数や物件の状態に応じて、「そのまま売る」か「解体して更地にする」かを検討する必要があります。

築年数が古い場合は要検討

築年数が古く老朽化が進んだ空き家は、買い手がリフォームや解体を前提に考えることが多いため、売れにくくなることがあります。

この場合、解体して更地にすることで、売却しやすくなる可能性があります。ただし解体費用や手間がかかる点には注意が必要です。

ただし、更地にすると税金が上がることも

建物が残っていれば固定資産税が住宅用地の軽減措置を受けられますが、解体するとその軽減がなくなり、税額が最大6倍になることも。

「解体すべきか」「そのまま売るべきか」は、不動産会社と相談し、税負担や売却見込みを比較して判断しましょう。

解体費用と補助金制度について

古い家屋の解体には費用がかかりますが、自治体によっては補助金が使える場合もあります。

解体費用の相場は？

木造住宅の解体には50〜150万円程度かかるのが一般的です。建物の大きさや立地条件によって価格は大きく変動します。

事前に複数の解体業者に見積もりを取り、相場感をつかんでおくと安心です。

自治体の補助金制度を活用しよう

多くの自治体では空き家の除却に対して補助金制度を設けています。最大50万円程度の補助が出ることもあります。

制度の有無や申請条件は自治体によって異なるため、必ず公式サイトや窓口で確認しましょう。

空き家売却時にかかる税金と特例

空き家を売却すると譲渡所得が発生する可能性があり、課税対象になることがあります。

譲渡所得税と住民税の負担

売却により利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。保有期間が5年を超えるかどうかで税率も異なります。

古家付き土地の売却でも、土地の取得費・譲渡費用を差し引いて利益が出れば課税されます。

3000万円特別控除と相続空き家特例

相続した空き家を売却した場合、条件を満たせば最大3000万円の特別控除が適用されます。これにより課税対象額が大幅に軽減されます。

要件には「被相続人が一人暮らしだった」「相続から3年以内の売却」などがありますので、専門家に確認することが大切です。

空き家を高く売るためのポイント

せっかく売却するなら、できるだけ高く・スムーズに売りたいもの。ポイントを押さえることで結果が大きく変わります。

複数社に査定依頼する

1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正価格の相場を知ることができます。

仲介・買取それぞれの見積もりを比較することで、自分に合った売却方法を選択しやすくなります。

地元に強い業者を選ぶ

地域密着型の業者は、そのエリアのニーズや価格動向に詳しく、購入希望者とのマッチング力も高いです。

過去の売却実績や口コミ、地元での評判などもチェックして信頼できる会社を選びましょう。

空き家の売却方法に関するQ&A

ここでは、空き家売却に関してよくある疑問に答えていきます。

Q. 解体しないと売れませんか？

解体せずに建物付きで売ることも可能です。買主がリフォーム前提で購入するケースもあります。

ただし、建物の劣化が激しいと売却価格に大きく影響するため、現地調査で適切な判断をしましょう。

Q. 古すぎる空き家でも買い手は見つかりますか？

築年数が古い空き家でも、土地の立地が良ければ更地前提で購入する買主が見つかることがあります。

特に駅近や住宅地にある物件は、解体後の建築用地として需要があります。

Q. 売るまで放置しても大丈夫？

空き家の放置はリスクが高く、特定空き家に指定されると固定資産税の優遇が外れ、行政から指導が入ることもあります。

定期的な管理や、なるべく早い売却が資産価値を保つうえでも重要です。

まとめ：空き家売却は早めの対応がカギ

空き家を売却する方法はさまざまですが、どの方法を選ぶにしても事前準備と専門家への相談が成功のポイントです。

「どう売るか」だけでなく、「誰に相談するか」も重要です。信頼できる不動産会社と連携し、スムーズな売却を目指しましょう。