不動産売却の相談はどこが正解？状況別の相談先と失敗しない選び方

不動産を売却したいと考えたとき、「まず誰に相談すればいいのか分からない」と悩む方は少なくありません。

居住中の自宅、相続した空き家、住み替えを検討中の物件など、状況によって最適な売却方法や相談先は大きく異なります。にもかかわらず、最初の相談先を誤ってしまい、「安く売ってしまった」「思った以上に時間がかかった」と後悔するケースもあります。

本記事では、不動産売却で失敗しないために、相談前に知っておくべき基礎知識と、自分の状況に合った相談先の選び方を、仲介・買取・専門家の違いを踏まえて分かりやすく解説します。

この記事で分かること

仲介と買取の違い・選び方
相談前に最低限そろえる準備
相談先を選ぶチェックリスト
高く・早く売るための依頼手順

株式会社シンプル公式

群馬・栃木・埼玉の不動産買取・販売が得意な地域密着の不動産会社です。地域密着企業として、最も買取実績がある不動産会社の1つです。相続・離婚などで売りたい不動産がありましたらお気軽にご相談くださいませ。最短1日で無料査定を行います。

不動産売却活動を行う前に知っておくべき基礎知識

不動産会社の種類は「不動産仲介」と「不動産買取」

不動産の売却方法は大きく分けて「不動産仲介」と「不動産買取」の2種類があります。一般的には、状況に応じて次のように選ばれることが多いです。

① すぐ売りたい → 不動産買取
② 高く売りたい → 不動産仲介
③ 期限付きで迷っている → 仲介＋買取保証

不動産仲介の3つの種類

仲介は「買主を探して、市場で売る」方法です。契約形態によって売主の自由度と不動産会社の動き方が変わります。

一般媒介契約：複数社に依頼できる（比較しやすい）
専任媒介契約：1社に絞る（会社が動きやすい）
専属専任媒介契約：制約が最も強い（初心者は慎重に）

不動産買取の3つの方法

買取は「不動産会社が直接買う」方法です。価格は仲介より下がりやすい反面、スピードと確実性が高いのが特徴です。

即時買取：すぐ現金化したい方向け
買取保証付き：一定期間は仲介で挑戦し、売れなければ買取へ
仲介＋買取対応会社：状況に応じて切り替え提案を受けやすい

不動産仲介会社に依頼する際は「2社で比較」が最も失敗しにくい

仲介に依頼する際、「多くの会社にまとめて依頼した方が早く売れる」と思われがちですが、実務上は2社に絞って比較した方が、売却が進むケースが多いのが現実です。

仲介会社は、広告費・人件費をかけて買主を探します。しかし依頼先が多すぎると「自社で決まる可能性」が下がり、広告や対応の優先度が下がりやすくなります。

一方で、2社程度に絞れば、各社は「自社で決められる可能性がある」と判断し、販売活動に力を入れやすくなります。

不動産を早く売るために重要なのは、会社数を増やすことではなく、各社が本気で動ける状況をつくることです。そのため、仲介は「2社で比較」が現実的です。

相談先を選ぶときのチェックリスト

不動産会社や専門家を選ぶときは、「知名度」や「査定額」だけで決めると失敗しやすくなります。相談時は、次のチェック項目で機械的に比較するのが安全です。

査定根拠が明確（成約事例／競合物件／売り出し価格の戦略が説明できる）
売れなかった場合の手順（値下げ幅・タイミング・別施策が具体的）
販売チャネル（ポータル・レインズ・自社客・買取提案など）
連絡の質（レスが速い／説明が分かりやすい／押し売りしない）
費用の説明（仲介手数料・測量・解体・残置物など想定費用を先に話す）
デメリットも説明（リスクや弱点を隠さない）

メモ：初回相談で聞くと強い質問（そのまま使えます）

「この査定額で何ヶ月で売れる想定ですか？根拠は？」
「3ヶ月で売れない場合、次に何をしますか？」
「レインズ登録・ポータル掲載はいつ、どこにしますか？」
「内見が少ない場合、写真・募集文・価格はどう改善しますか？」
「仲介と買取、両方の見積もり（目安）を出せますか？」

不動産会社選びで役に立つ口コミサイト

不動産会社選びでは、口コミも判断材料になります。ただし、サイトによって掲載社数や口コミの量が異なるため、「どこを見るべきか」「どう読み解くか」を理解した上で使うのがポイントです。

Google Map（最優先で確認）
おうちの語り部（補助的に活用）
いえらぶ不動産検索（参考程度）

Google Map｜掲載数が多く、比較の軸にしやすい

不動産会社の口コミを確認するうえで、最も情報量が多いのがGoogle Mapです。大手から地域密着の会社まで幅広く掲載されているため、まず最初に確認しましょう。

ただし、サクラ投稿や感情的な低評価が混ざることもあります。星の数だけで判断せず、内容・時期・返信対応まで見るのがコツです。

見るべき：売却の流れが具体的／担当者の説明や対応が書かれている
注意：短文のみ／極端な絶賛・批判／同時期に集中投稿
判断材料：低評価への返信が丁寧か（改善姿勢があるか）

なお、口コミ数は多くない場合がありますが、Google Map以外のマップ系サービスとして以下もあります。

おうちの語り部｜大手の比較に向くが、中小は情報が少なめ

おうちの語り部は、株式会社Speeeが運用する不動産会社の口コミサイトです。不動産専門の口コミサイトとしては貴重ですが、情報が充実しているのは大手中心になりやすい傾向があります。

地域密着型の中小会社は掲載がない・口コミが少ないケースもあるため、Google Mapを主軸にして補助的に活用するのが現実的です。

いえらぶ不動産検索｜掲載条件があり、口コミは限定的

いえらぶ不動産検索は、不動産会社向けクラウドツールを提供する企業が運営する検索・口コミサイトです。

ただし、いえらぶグループのサービス利用など掲載条件があるため、中小企業は掲載されていないこともあります。口コミ数も多くないため、「載っていれば参考にする」程度に捉えるとよいでしょう。

続いては、不動産売却の相談時に注意すべきポイントについて解説します。

不動産売却の相談時に注意すべきポイント

不動産売却の相談は、最初の判断を誤ると「安く売ってしまう」「売れずに長期化する」「不要な費用が発生する」といった失敗につながりやすいポイントです。ここでは、相談時によくある落とし穴を整理します。

最初から1社に決め打ちしない

「知人の紹介だから」「地元で有名だから」といった理由だけで、最初から1社に決めるのはおすすめできません。不動産会社ごとに査定価格・販売戦略・得意分野は大きく異なるため、1社だけでは判断材料が不足します。

まずは複数社に相談し、説明の分かりやすさ・根拠のある査定かを比較しましょう。

査定額の「高さ」だけで判断しない

査定額が高いと魅力的に見えますが、「高い査定＝高く売れる」ではありません。媒介契約を取りたいがために相場より高めの査定を提示するケースもあります。

査定額を見る際は、

なぜその価格なのか（根拠）
どんな販売戦略なのか（広告・ターゲット・訴求）
売れない場合の価格調整プランがあるか

まで説明できるかを確認しましょう。

仲介か買取かを曖昧なまま相談しない

「とりあえず相談したい」で問題ありませんが、優先順位が曖昧だと提案もブレます。最低限、次のどれに近いかを決めておくと話が早くなります。

多少安くても早く売りたい
時間がかかっても高く売りたい
売れない場合の出口（買取）も用意したい

その場で媒介契約を結ばない

「今決めてくれれば頑張ります」「専任でないと動けません」と契約を急かされることがありますが、その場で決める必要はありません。

一度持ち帰って比較し、チェックリストで冷静に判断する方が失敗しにくくなります。

質問への回答が曖昧な会社には注意

信頼できる会社ほど、メリットだけでなくデメリットも説明します。

「絶対売れます」と断言する
具体的な数字や根拠を示さない
質問をはぐらかす

このような対応が多い場合は慎重に判断しましょう。納得できるまで質問できる相手かどうかは非常に重要です。

不動産売却を相談する前に準備しておくこと

相談をスムーズに進めるには事前準備が重要です。準備不足のまま相談すると、提案内容を比較できず「よく分からないまま話が進む」原因になります。最低限、次の3つを整理してから相談しましょう。

売却期限（いつまでに売りたいか）を決めておく

相談で最も重要なのが、「いつまでに売りたいか」です。期限が決まると、仲介と買取の選択が明確になります。

期限に余裕がある → 不動産仲介で高値を狙える
期限が決まっている → 仲介＋買取保証を検討
早急に現金化したい → 不動産買取が現実的

期限を伝えないと、不動産会社も提案が定まりにくくなります。「いつまでに売りたいか」だけは明確にしてから相談しましょう。

最低限知っておきたい物件情報

資料を完璧にそろえる必要はありませんが、次の基本情報は把握しておくとスムーズです。

物件の所在地（住所）
物件種別（戸建て・マンション・土地）
築年数・建物の状態
土地・建物の面積
現在の利用状況（居住中・空き家・賃貸中）

登記簿謄本や測量図などは、実際に売却を進める段階で用意すれば問題ありません。

売却で優先したい条件を整理する

不動産売却では「全部満たす理想形」は難しいため、優先順位を決めることが大切です。

売却価格を最優先したい
売却スピードを重視したい
内見対応や手間を減らしたい
近隣に知られずに売りたい

優先順位が明確だと、提案が自分に合っているか判断しやすくなります。

状況別・不動産売却の相談先一覧・役割

不動産売却の相談先は複数あります。希望の売却方法と役割を正しく理解して使い分けることが、失敗を防ぐ近道です。

相談先	役割・向いているケース
不動産仲介会社	高値売却を目指して市場で販売。時間に余裕があり、相場を知りたい人向け
不動産買取会社	会社が直接買い取る。早く・確実に売りたい人向け
仲介＋買取対応会社	仲介と買取を状況で切り替え可能。売却方法で迷っている人向け
不動産鑑定士	公的・客観的な価格評価。相続・共有名義・トラブル回避向け
司法書士	相続・名義・登記の整理。売却前の権利関係を確認したい人向け
税理士	売却時の税金・特例確認。税負担を抑えたい人向け
自治体（市区町村）	空き家制度・補助金相談。売却以外の選択肢も検討したい人向け

不動産仲介会社｜高く売りたい人の主相談先

＼こんな方におすすめ／

時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい
まずは相場を把握して、売却方針を決めたい
住宅ローン残債や住み替えなど、条件を調整しながら進めたい

不動産買取会社｜早く・確実に売りたい人の主相談先

＼こんな方におすすめ／

期限が決まっている／すぐ現金化したい
空き家で管理が負担、内見対応を減らしたい
築古・再建築不可・事故物件などで仲介が難しい可能性がある

多くのケースでは、最初から1つに絞る必要はありません。仲介と買取の両方に相談し、条件を比較した上で、自分に合った売却方法を選ぶことが重要です。

次の章では、これらの相談先をどの順番で使い分けると「高く・早く」売却しやすいのか、具体的な依頼手順を解説します。

高く・早く売るための依頼手順

不動産売却で失敗しないコツは、「最初から契約を決め打ちしない」ことです。まずは会社の実力を見極め、期限を区切って段階的に切り替えると、売却スピードと納得感を両立しやすくなります。

一般媒介（2社）で比較する【期間：1〜2ヶ月】

まずは一般媒介で、2社の仲介会社に依頼し、査定価格・販売戦略・対応力を比較します。
目的は「高く売る」よりも、適正相場と信頼できる会社の見極めです。
1〜2ヶ月の反響・内見状況で「どの会社が本気か」が見えてきます。

専任媒介（1社）で売り切る【期間：2〜3ヶ月】

比較して最も納得できた1社と専任媒介を結び、売り切りに集中します。
専任に切り替えることで、不動産会社は広告費や営業活動に本腰を入れやすくなり、成約率が上がりやすい傾向があります。
価格調整や見せ方の改善を行いながら、2〜3ヶ月を目安に成約を目指します。

売れない場合は「条件変更」or「買取」を検討する【期間：4ヶ月目以降】

専任でも売れない場合は、価格の見直し・条件変更を行うか、買取への切り替えを検討します。
特に空き家や築古は、期限を明確にしたうえで、確実に現金化できる買取も現実的な選択肢です。

目的別の使い方の目安

相場を知りたい・会社を比較したい：一般媒介（2社）／1〜2ヶ月
本気で高く売りたい：専任媒介（1社）／2〜3ヶ月
早く・確実に売りたい：買取（複数社で比較）／1〜2週間
期限付きで迷っている：専任媒介＋買取保証の検討／期限を先に決める

専属専任媒介契約は原則おすすめしない

専属専任媒介契約は、売主の自由度が最も低い契約形態です。自分で買主を見つけることができず、売却ルートが1社に限定されます。

初めての売却や空き家売却では、まずは一般媒介→専任媒介で十分なケースがほとんどです。

ただし例外として、本当に信頼できる担当者がいる場合に限り検討余地があります。

不動産売却で必要な費用

不動産売却で発生する費用は大きく3つあります。事前に把握しておくことで、「思っていたより手元に残らなかった」という失敗を防げます。

仲介手数料
仲介で売却した場合に発生する成功報酬。上限は法律で定められており、一般的には「売買価格×3％＋6万円＋税」が目安です。
税金（譲渡所得税・印紙税など）
売却益が出た場合は譲渡所得税が発生します。売買契約書には印紙税も必要です。控除・特例が使えることもあります。
その他の諸費用
測量費、解体費、残置物撤去費、抵当権抹消費用など、物件状況によって発生します。

税金は、売却前の行動で変わるケースもあるため、不安がある場合は早めに専門家へ相談しましょう。

不動産売却の流れ

仲介・買取の両方に相談して相場と選択肢を把握する

まずは仲介会社と買取会社にそれぞれ相談し、「いくらで売れそうか」と「いくらなら確実に売れるか」を把握します。
なお不動産鑑定士は、公的評価が必要な相続・係争案件などを除き、費用負担が大きくなるため一般的な売却では必須ではありません。

売却方法と依頼先を決め、媒介契約を結ぶ

相場と提案内容を比較して、仲介か買取か、依頼先を決めます。仲介の場合は一般媒介・専任媒介など契約形態を選び、販売活動を開始します。

条件調整・契約・引き渡し

内見対応や条件交渉を経て買主が決まったら売買契約を締結し、決済・引き渡しで売却完了です。

不動産売却の相談でよくある質問

相談だけでも費用はかかりますか？: 不動産会社への売却相談や査定は、基本的に無料です。費用が発生するのは、実際に売却が成立した場合のみです。
売却を決めていなくても相談していいですか？: 問題ありません。相場を知る目的や、将来の売却に備えた情報収集として相談する方も多くいます。
相続した空き家でも相談できますか？: はい、可能です。相続登記が未完了でも、相談段階から売却の進め方や必要な手続きを確認できます。
複数社に相談するとしつこく営業されませんか？: 会社によりますが、連絡方法や頻度は事前に伝えることで調整できます。比較検討のための複数相談は一般的です。