不動産売却の費用はいくら？8つの内訳と相場、支払いタイミングを解説

「不動産売却には、何の費用がかかる？いくらかかるの？」
という疑問について、不動産売却で発生する8つの費用をわかりやすく整理し、それぞれの支払いタイミングや目安金額、注意点まで詳しく解説します。

あわせて、不動産売却の流れや、費用をできるだけ抑えるためのポイントも紹介していますので、
「これから売却を検討している方」
「売却に向けて具体的に動き出したい方」
は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却で発生する8つの費用

不動産売却では8つの費用が発生し、仲介手数料や税金を含めると、費用総額は売却価格の4〜6％程度になるケースが一般的です。

以下の表が必要となる費用の一覧です。

【費用1】仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。営業活動に対する成果報酬で、不動産の売却が成立した時に不動産会社に支払います。

仲介手数料は「売買契約が成立した時点で請求できる」ため、売買契約を結んだ際に半額を支払い、残り半額は買主に不動産を引き渡すときに支払うことが多いです。

不動産売買の仲介手数料の上限は、以下のように法律で決められています。

■ 出典元：国土交通省『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ』

仲介手数料の計算は不動産会社が計算して提示してくれるため、売主が自分で計算することはありません。ただし、速算計算式を使ってめやすの仲介手数料を算出することが可能です。

また、不動産会社には「仲介」と「買取」という2つの売却方法があり、上記の仲介手数料は仲介でのみ発生する項目で、買取では発生しません。

不動産業による空き家対策推進プログラム

国土交通省は、空き家の放置を減らし「使える空き家」を早めに市場へ流通させるために、令和6年6月21日に「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました。

■ 出典元：国土交通省『不動産業による空き家対策推進プログラムについて』

その取り組みの一つとして、空き家等の媒介（仲介）に関する報酬規制が令和6年7月1日以降で見直され、低廉な空き家等（売買価格が一定額以下の物件）では、媒介に要するコスト等を踏まえた「特例」が設けられています。簡単にいえば、不動産会社にとって売却が難しい空き家を売る場合は、仲介手数料の上限を緩和することができ、事業として採算が合う形で取り組みやすくなったものです。

【費用2】印紙代

不動産を売買する際に取り交わす売買契約書には、所定の印紙税が課されます。必要となる収入印紙の金額は、契約書に記載されている売買金額によって異なり、金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。

なお、不動産売買契約書については、2027年3月31日までの期間限定で軽減税率が適用されています。通常の税率と軽減税率適用後の印紙代の表は以下のとおりです。

■ 出典元：国税庁『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置』

例えば、不動産が5,たとえば、売買価格が5,000万円の不動産の場合、軽減措置が適用されることで、契約書1通あたりの印紙税額は1万円となります。

印紙税は作成した契約書の通数ごとに課税されるため、保管用などで契約書を追加作成するとその分の印紙税が必要となり、実務上は不動産会社が契約書と収入印紙を用意して後日売主・買主と精算するケースが一般的です。

【費用3】登記・抵当権抹消費用

不動産を売却する際には、物件の名義を売主から買主へ変更する手続きが必要となり、このとき「所有権移転登記」を行います。所有権移転登記には登録免許税がかかり、原則としてその費用は買主が負担します。登録免許税の額は、固定資産税評価額を基準に、定められた税率を乗じて算出されます。

また、売却対象の不動産に住宅ローンが残っている場合は、残債を完済したうえで「抵当権抹消登記」を行う必要があります。すでにローンを完済している場合であっても、抵当権が登記簿上に残っていれば抹消手続きを行わなければなりません。この抵当権抹消には、別途費用が発生します。

これらの登記手続きや税額の計算を司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬が必要となります。報酬額は、物件の内容や契約条件、依頼する司法書士によって異なります。

【費用4】住宅ローン関連費用

住宅ローンに関する費用とは、ローンを完済する際に金融機関へ支払う繰上返済手数料や各種事務手数料などを指します。不動産を売却する場合、ローンが残っている状態では原則として売却できないため、売却前または引渡しまでに住宅ローンを一括で返済する必要があります。

多くのケースでは、不動産の売却代金を住宅ローンの返済に充てる形で一括返済が行われます。必要となる手数料は金融機関ごとに異なりますが、インターネット手続きの場合は手数料がかからないこともあります。

また、住宅ローン契約時に保証料を一括で支払っている場合には、完済時に保証料の一部が返還されることがあります。ただし、その際に保証会社へ支払う事務手数料が発生する場合もあるため注意が必要です。

具体的な条件や金額については、住宅ローンを契約している金融機関の公式サイトや契約書類を確認し、融資担当者に直接問い合わせることをおすすめします。

【費用5】引っ越し代

マイホームの住み替えを行う場合、現在の住居を売却してから新居に入居するまでの間に、一時的な仮住まいが必要になるケースがあります。このような場合、引っ越しは一度で済まず、複数回発生する点に注意が必要です。

• 1回目の引っ越し：売却した自宅から仮住まいへ
• 2回目の引っ越し：仮住まいから新居へ

その結果、通常よりも引っ越し費用がかさみ、合計で2回分の引っ越し代が必要になることがあります。

【費用6】譲渡所得税

不動産を売却して取得時よりも高く売れた場合、その差額は「譲渡所得」と呼ばれ、利益が生じたときには確定申告を行い、所得税や住民税を含む譲渡所得税を納める必要がありますが、売却によって利益が出なかった場合は原則として税金は発生しません。

課税対象となる譲渡所得は売却金額そのものではなく、取得費や売却時にかかった諸費用を差し引いた後の金額で計算され、具体的な算出方法は以下のとおりです。

また、譲渡所得にかかる税率は売却した物件の所有期間によって変わります。

注意点として、所有期間は「不動産を取得した日」から「売却した年の1月1日まで」で判定されます。つまり、2026年12月31日に不動産を売却しても、不動産の所有期間は2026年1月1日から計算されるので注意しましょう。

詳しくは「不動産売却の税金」で解説をしていますのでご覧ください。

【費用7】確定申告

譲渡所得（利益）が残った場合のみ、売買をした翌年度の3月15日までに確定申告をして納税をします。不動産を売却した時に使える税金の特例は「節税」と「税金還付」の2種類があります。

【費用8】その他費用

不動産の売却には、必要に応じて以下のような費用が発生することがあります。

測量

土地や戸建てを売却する際、隣地との境界が確定していない場合には、確定測量を行うための測量費用が必要になります。測量を実施することで、土地の境界線や正確な面積を把握でき、登記簿上の面積との違いによる引渡し後のトラブルを防ぐことができます。なお、区分所有であるマンションの売却では、原則として測量は不要です。

解体

建物がない状態のほうが売却しやすい場合や、買主から建物解体を条件として求められる場合には、建物を取り壊す工事が必要となり、その分の解体費用が発生します。

ゴミ処分費用

売却する不動産の建物内や敷地内に残っている、一般ごみや粗大ごみを処分するための費用です。一般ごみは通常無料で回収されますが、量が多い場合には複数回に分けて出す必要があり、状況によっては事業系ごみとして費用がかかることもあります。

粗大ごみについては、自治体が定めた回収日や方法に従い、所定の処理手数料を支払って処分します。一般ごみや粗大ごみに該当しないものは、次に説明する「廃棄」として扱われるため、事前に自治体の清掃担当窓口などへ確認しておくと安心です。

廃棄

建物内や敷地内に残された残置物や、地中から見つかった埋設物などがある場合には、それらを撤去・処分するための廃棄費用が必要になります。対象となるものは物件ごとに異なりますが、解体工事で発生する木くずやコンクリートガラ、石、アスファルト片、廃プラスチック類のほか、粗大ごみとして扱えない物や地中に埋まっていた物などが含まれます。

これらの費用は、物件の状況や所在地、売買契約の内容によって大きく変わります。事前に必要な作業内容を整理して見積もりを取り、不動産会社の担当者と相談しながら、費用負担やスケジュールを決めていくことが重要です。

不動産売却の流れ

基本的に、不動産売却で大きなお金の支払いが発生するのは「売却が成立してから」です。

しかし、不動産売却全体の流れを知っておくことで、準備のタイミングなどがわかり、スムーズな売却につなげることができます。

詳しくは不動産売却の流れをご覧ください。

不動産会社に相談する前に不動産相場を把握しておく

不動産の売買相場をおおまかにでも把握しておくことは、不動産売却の準備としてとても重要です。

レインズのデータは不動産仲介のデータが多く、また不動産情報ライブラリの方がデータ量も多いため、より現実の即したデータを把握したい場合は不動産情報ライブラリをおすすめします。

不動産売却で必要な準備

不動産の売却の際は、不動産の仲介を申し込む時や、売買契約時に必要な書類がいくつかあります。これらの書類は、家で保管しているものと、役所などで取得する必要があるものがあり、すべて一度に集めようとすると大変です。

また、公共書類の中には発行してから有効期限があるものあるため、全体の流れをつかんだうえで、段階的に書類をそろえていきます。不動産売却のはじめから必要なのは、以下の5つの書類です。

1. 身分証明書
   仲介契約をする際に本人確認で使用します。
2. 登記済み・登記識別情報
   不動産権利書のことです。売却する不動産の真正な所有者が誰であるかを確認します。
3. 登記簿謄本
   売却する不動産が登記されているものであるかなど、不動産の状態を確認するために使います。
4. 購入時の売買契約書と重要事項説明書
   不動産がどのような経緯で現所有者のものになったかなどが、確認できます。
5. ローン残高証明書・返済償還表・抵当権抹消書類
   ローンが残ったままの不動産ではないかを確認します。

その他の書類は、必要に合わせて用意していきます。必要なタイミングで、担当者が声掛けをしてくれます。

売買契約で必要な書類などを用意する

購入希望の申し込みが入ったら、売買契約に必要な書類を準備し始めます。必要なタイミングは、担当者が知らせてくれますので、それに合わせて用意しておきましょう。比較的まとまった金額は、売買契約時の不動産会社へ支払う仲介手数料の半金です。

また、住宅ローンの一括返済をする方は、売買契約で受け取った売却額で一括返済をしますが、その際に、金融機関へ支払う事務手数料などが必要となります。その他の費用は、一般的には不動産会社が書類作成時などに立て替えをしてくれるため、契約の最後に清算をします。

これらは不動産会社によって違いがありますので、仲介をお願いする際に確認をしておきましょう。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方は「地域密着であること」「買取実績があること」「口コミがあること」「担当者との相性」の4つの項目で、相見積もりして担当者との相性を確認することをおすすめします。

また、担当者と複数回話しただけでは雰囲気を掴むことが難しいため、不動産会社で打ち合わせをおこない会社全体の雰囲気を知るのも重要です。

詳しくは不動産会社の選び方で解説していますのでご覧ください。

不動産売却で発生する費用を抑えるポイント

不動産売却で発生する費用の多くは「仲介手数料」と「譲渡所得税」です。この2つの費用が全体の8割程度を占めることがほとんどです。

この2つの費用を抑える方法をそれぞれご紹介していきます。

仲介手数料を抑える方法は相見積もり

仲介手数料は上限がきまっていますが、下限は不動産会社ごとに自由に決めることができます。

そのため、3社以上の相見積もりを取り、どの不動産会社の仲介手数料が安いか知るのも重要です。

ただ、実際は多くの不動産会社が仲介手数料の上限いっぱいで設定していることがほとんどなのも理解しておきましょう。

譲渡所得税を抑える方法は特例制度を活用する

譲渡所得税は譲渡所得（利益）に発生する税金で、これは販売価格から「取得費+譲渡費用」と「特別控除」を差し引いた金額に対して発生する税金です。つまり、特別控除をもれなく活用することが、譲渡所得を抑える方法に繋がるということです。

特別控除には次のようなものがあります。

• マイホームを売ったときの特例
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例
• 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

譲渡所得税を抑える方法については「不動産売却の税金」で解説をしていますのでご覧ください。

不動産売却で発生する費用のよくある質問

不動産売却のコンサルタント料は譲渡費用に含まれますか？

基本的に認められないことが多いです。実際に平成26年6月4日の判例でも却下されています。これはコンサルタントの取り組みが本当に売却価格が増加する要因として判断が難しいためです。

不動産売却の方法として仲介と買取の2種類があると思うのですが、どちらの方が高く不動産を売ることができますか？

基本的には不動産仲介の方が高く買い取ってくれることが多いです。それぞれの違いについて、不動産買取と不動産仲介の違いで詳しく解説しているのでご確認ください。

仲介手数料は交渉しても良いの？

交渉は可能ですが、多くの不動産会社では上限額で設定されており、値下げに応じてもらえないケースがほとんどです。

まとめ

不動産売却では、仲介手数料・印紙代・登記費用・住宅ローン関連費用・引っ越し代・譲渡所得税など、複数の費用が発生します。これらを合計すると、売却価格のおおよそ4〜6％程度が費用の目安となるケースが一般的です。

特に費用の大部分を占めやすいのが「仲介手数料」と「譲渡所得税」で、この2つだけで全体の8割前後になることも珍しくありません。そのため、不動産売却を成功させるためには、費用の内訳を理解したうえで、事前に資金計画を立てることが重要です。

また、不動産売却には「仲介」と「買取」という2つの方法があり、売却方法によって発生する費用や手元に残る金額は大きく変わります。費用だけで判断するのではなく、「売却までのスピード」「売却価格」「手間」なども含めて、総合的に検討することが大切です。

不動産売却で後悔しないためにも、まずは相場や費用を把握し、複数の不動産会社に相談・相見積もりを行いながら、ご自身に合った売却方法を選んでいきましょう。