不動産売却の仲介手数料は？相場・計算方法・無料にする方法

不動産売却を検討する際に、多くの方が気になるのが「仲介手数料」です。仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で、金額は物件価格によって変わります。

本記事では、仲介手数料の相場・計算方法・支払いタイミング、さらに手数料を無料にする方法まで徹底解説します。

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不動産売却の仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産会社が買主を見つけ、契約成立まで導いた報酬です。売却が成立しなければ支払う必要はありません（成功報酬）。

仲介手数料の支払いタイミング

一般的には契約時と引渡し時に半額ずつ。ただし一括や細分化など会社方針で異なるため、媒介契約書で必ず確認しましょう。

※「広告費」「写真撮影費」「現地案内費」などを別途請求しない会社が主流ですが、特約で発生する場合もあります。

不動産売却の仲介手数料の計算方法と上限ルール

仲介手数料には法律で上限が定められており、売却価格の区分ごとに料率が異なります。基本の上限は次のとおり（税抜）です。

売却価格の区分	上限料率（税抜）
200万円以下の部分	5％
200万円超～400万円以下の部分	4％
400万円超の部分	3％

※実際の支払額は上記に消費税を加算します。

800万円以下の不動産売却で使える仲介手数料の特例（2024年改正）

2024年7月1日以降、売買価格が800万円以下の媒介（仲介）では、依頼者への説明・合意を前提に、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受領できる特例が拡充されました。特例を適用しない場合は通常の料率計算となります。

売却価格	特例の上限（税抜）
800万円以下	30万円（＝税込33万円）
800万円超	通常の料率（3％＋6万円）へ

1,000万円で売却した場合の仲介手数料の計算例

例：1,000万円で売却した場合（通常計算／税抜）

200万円以下の部分：200万円 × 5％＝ 10万円
200万円超～400万円以下の部分：200万円 × 4％＝ 8万円
400万円超の部分：600万円 × 3％＝ 18万円

合計36万円（税抜）に消費税を加算 → 39.6万円（税込）が上限額となります。

仲介手数料を簡単に求める速算式

分解計算の代わりに、次の速算式でも同じ上限額を求められます（税抜）。

売却価格（税抜）	上限額（税抜）
800万円以下（特例適用時）	30万円
800万円超	売却価格 × 3％＋ 6万円

例：1,000万円 × 3％＋ 6万円＝ 36万円（税抜） → 39.6万円（税込）

売却価格別の仲介手数料早見表

主な価格帯の上限額を税込でまとめました。

売却価格ごとの仲介手数料上限（税込）
売却価格	仲介手数料（上限・税込）
800万円（特例適用）	33万円
1,000万円	39.6万円
2,000万円	72.6万円
2,500万円	89.1万円
3,000万円	105.6万円
4,000万円	138.6万円
5,000万円	171.6万円
1億円	336.6万円

※ 別途、特約による追加費用が発生する場合があります。詳細は媒介契約書でご確認ください。

不動産売却の仲介手数料の計算方法と上限ルール

仲介手数料には法律で上限が定められており、売却価格の区分ごとに料率が異なります（税抜）。

売却価格の区分	上限料率（税抜）
200万円以下の部分	5％
200万円超～400万円以下の部分	4％
400万円超の部分	3％

※ 実際の支払額は上記に消費税を加算します。

仲介手数料を簡単に求める速算式

分解計算の代わりに、以下の速算式が一般的です（税抜）。

800万円超：売却価格 × 3％＋ 6万円
800万円以下（特例適用時）：最大30万円（＝税込33万円）

例：売却価格1,000万円 → 仲介手数料 39.6万円（税込）

（内訳：1,000万円 × 3％＋ 6万円＋消費税）

800万円以下の不動産売却で使える仲介手数料の特例（2024年改正）

2024年7月1日以降、売買価格が800万円以下の媒介では、依頼者への説明・合意を前提に、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受領できる特例が拡充されました。特例を適用しない場合は通常の料率計算となります。

売却価格	特例の上限（税抜）
800万円以下	30万円（＝税込33万円）
800万円超	通常の料率（3％＋6万円）へ

※ 特例の運用は各社で異なるため、媒介契約前に適用可否と条件を確認してください。

売却価格別の仲介手数料早見表（税込・上限）

800万円（特例適用）：33万円
1,000万円：39.6万円
2,000万円：72.6万円
2,500万円：89.1万円
3,000万円：105.6万円
4,000万円：138.6万円
5,000万円：171.6万円
1億円：336.6万円

仲介手数料の支払いで注意すること

請求書・領収書の内訳を確認

「仲介手数料」以外に、広告費・写真撮影費・現地案内費などの項目が上乗せされていないか確認。実費計上は特約がある場合に限られます。

値引き交渉は「条件」とセットで

法律は上限のみを規制。上限以下の設定は自由です。過度な値引き交渉は販売優先度を下げる可能性があるため、販売戦略・レポート頻度・囲い込み防止の明文化とセットで交渉しましょう。

途中解約・キャンセル時の費用

成功報酬が基本のため、成約前に手数料は発生しません。ただし、特約で広告実費などが請求される場合があります。媒介契約の条項で事前確認が安心です。

支払い方法（分割・カード）

会社ごとに対応が異なります。契約前に「支払時期・分割可否・カード可否」を確認しておくとトラブル回避につながります。

仲介手数料を無料／軽減する方法

不動産売却では、選ぶ売却方法によって仲介手数料を無料にしたり、軽減できたりする場合があります。すぐに現金化したいケースや、できるだけ費用を抑えたい場合は、仲介と買取の特徴を理解したうえで、自分に合う方法を選ぶことが大切です。

不動産買取なら仲介手数料は0円

不動産買取とは、不動産会社が買主となり、物件を直接購入する仕組みです。この場合、売主は仲介会社に成功報酬を支払う必要がないため、仲介手数料は完全に0円になります。また、現状のまま売却でき、修繕や片付け、内見対応の負担が少ない点も大きなメリットです。最短で数日〜数週間で現金化できるため、急ぎの売却にも向いています。

買取が向くケース

たとえば、早期に売却して現金化をしたい場合や、物件に設備不具合や雨漏りなどの懸念がある場合は買取が適しています。また、掃除や片付け、内見の対応に時間を割きたくない方にもおすすめです。買取は一般的に相場より売却価格が低くなりやすいものの、手数料0円・修繕不要・スピードといったメリットを踏まえると、実質的な負担差が小さくなるケースも多く見られます。

仲介で手数料を軽減する方法

仲介で売却する場合でも、交渉方法や条件次第で仲介手数料を軽減できる可能性があります。たとえば、複数社の査定結果を提示して競争環境をつくること、また自分で買主候補を見つけていることを示したり、販売協力の姿勢を示したりすることで、値引きに応じてもらいやすくなります。

さらに、一定期間内に成約した場合に手数料を減額する成果連動型の提案や、過去に依頼した実績がある場合の再依頼割引、知人紹介による割引、決算期のキャンペーンなどを活用することで、合理的に手数料を抑えることも可能です。

媒介契約の選び方と「囲い込み」対策

不動産を仲介で売却する場合、どの媒介契約を選ぶかによって、販売方法や報告義務、情報公開のスピードが変わります。また、不動産会社が自社の利益を優先し、他社からの買主を断る「囲い込み」が発生するリスクもあります。契約前に仕組みを理解しておくことで、売却機会を逃さず、より良い条件で売却しやすくなります。

一般・専任・専属専任の違い

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ依頼できる会社の数や義務内容が異なります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に依頼でき、自由度が高い分、報告義務の頻度は比較的少なくなります。専任媒介契約は、1社にのみ依頼する代わりに、レインズへの登録義務と定期的な販売状況の報告義務があります。専属専任媒介契約はさらに制限が厳しく、自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を通さなければならない点が特徴です。

囲い込みを避けるチェックポイント

囲い込みとは、自社が買主も担当する「両手仲介」を狙うため、他社からの問い合わせや紹介を断り、売却機会を限定してしまう行為です。これを避けるためには、事前に確認すべきポイントがあります。

まず、レインズへの登録時期と公開範囲を契約時に明確にし、販売活動が透明に行われるようにします。また、反響数・内見数・売却価格の提案などを含む販売レポートの提出頻度を決め、進捗を把握します。さらに、他社からの買主紹介を歓迎する姿勢があるかどうかも重要です。この点を確認しておくことで、両手仲介偏重による売却遅延を回避しやすくなります。