訳あり物件でも売れる！訳あり物件を高く・早く売るための完全ガイド

「事故物件」「再建築不可」「相続した空き家」「ゴミ屋敷」「共有名義」など、いわゆる訳あり物件は、通常の不動産よりも売りにくいと言われがちです。

「そもそも本当に売れるのか？」「買い叩かれてしまわないか？」と不安に感じている方も多いでしょう。

結論からお伝えすると、訳あり物件でも売ることは十分可能です。ただし、物件の「訳」の内容と、売主側が何を優先したいのか（価格・スピード・手間・周囲への配慮など）によって、最適な売却方法は大きく変わります。

この記事では、訳あり物件をできるだけ高く、そして安心して売るために、次のポイントを順番に解説します。

• 訳あり物件でも売れる理由と、売却が難しくなる要因
• どんな物件が「訳あり」に当たるのか（心理的・物理的・法的など）
• 訳あり物件の相場が下がってしまう仕組みと価格の目安
• 「仲介」と「買取」、それぞれが向いているケースと選び方
• 訳あり物件を売る前に準備しておきたいチェックポイント
• 訳あり物件の売却に強い不動産買取業者の探し方と具体例
• どうしても売れないときの最終的な選択肢

訳あり物件でも売れる？まず押さえておきたい基本

「訳あり物件だから売れない」と考えてしまいがちですが、実際には訳あり物件を専門に買い取る不動産会社や投資家が一定数存在します。

訳あり物件でも売ることができる主な理由は、次のとおりでaす。

• リフォーム・再建・権利調整を前提とした投資家・業者がいる
• 「安く買って自分で直したい」というニーズが一定数ある
• 自社で工事・再販売を行う不動産会社はリスク込みで評価できる

一方で、一般のエンドユーザー（マイホーム購入層）にとっては、訳あり物件は敬遠されやすく、その結果として「売りにくい」「価格が下がる」という現象が起きます。

大切なのは、「売れない」と決めつける前に、物件の状況に合った売却ルートを選ぶことです。

訳あり物件とは？該当するケースと告知義務

まずは、自分の不動産が本当に「訳あり物件」に当たるのかを確認しましょう。

一般的に、次のような事情がある物件は、訳あり物件・事故物件・問題物件として扱われることがあります。

1. 心理的瑕疵がある物件

• 室内で自殺・他殺・事故死があった
• 孤独死・病死後、長期間発見されなかった
• 近隣で重大な事件・火災等があり、その影響が残っている

こうした事実は、買主にとって心理的な抵抗要因となるため、「心理的瑕疵あり」として告知すべき情報に当たる可能性があります。

2. 物理的瑕疵がある物件

• 雨漏り・シロアリ被害・建物の傾き
• 設備の重大な故障・配管の不具合
• 地盤沈下・土壌汚染など、安全性にかかわる欠陥

見た目にはわかりにくくても、建物や土地に欠陥がある場合は、事前に把握し、重要なものは買主へ説明する必要があります。

3. 法的な制限・権利関係の問題

• 再建築不可（接道義務を満たしていないなど）
• 借地権・底地権など、権利関係が複雑な土地
• 違反建築・用途制限に抵触する増築部分がある
• 共有名義が多く、相続人間で権利が整理できていない

こうした事情があると、住宅ローンが利用しづらくなり、一般の購入希望者がつきにくい＝売却先が限られるというデメリットがあります。

4. 環境的な問題（環境的瑕疵）

• 墓地・工場・線路・高速道路などが近く騒音・振動が大きい
• 周辺の治安が悪い・特定の迷惑施設がある

法律違反ではなくても、環境が理由で敬遠されるケースもあります。この場合は、仲介でも売れることがありますが、価格調整が必要になることが多いです。

訳あり物件における「告知義務」とは？

訳あり物件だからといって、必ずしも売れないわけではありません。重要なのは、「知っている不利な情報を隠さないこと」です。

売主が知っている重要な事実を故意に隠して売却すると、契約不適合責任（損害賠償・契約解除など）の対象となる場合があります。

心理的瑕疵・物理的瑕疵・法的瑕疵など、気になる事情がある場合は、自己判断で「言わない」のではなく、不動産会社や専門家に相談し、どこまで説明が必要か確認することが大切です。

訳あり物件を売るときの選択肢は「仲介」か「買取」

訳あり物件を売る方法は、大きく分けると次の2つです。

• 不動産仲介：一般の購入希望者に売る（不動産会社は間に入る立場）
• 不動産買取：不動産会社が直接買い取る（買主が不動産会社）

それぞれの特徴を比較すると、次のようになります。

不動産買取と不動産仲介の違い

■ 関連記事：不動産買取と不動産仲介の違いまとめ

訳あり物件の場合、「状態が良く、人気エリアにある物件」ほど仲介が有利になりやすく、
「訳が重く、ローンが付きにくい物件」ほど買取が現実的になりやすいという傾向があります。

訳の種類別｜訳あり物件を売るときの「仲介」と「買取」の使い分け

同じ「訳あり物件」でも、「どんな訳があるのか」「どれくらいの手間やリスクがあるのか」によって、最適な売却方法は変わります。

目安として、次の表のように整理できます。

つまり、「絶対に買取が正解」「必ず仲介が有利」といった一律の答えはなく、物件ごとに使い分けることが重要です。

訳あり物件の相場はどれくらい下がる？価格の目安と考え方

訳あり物件を売るときに気になるのが、「相場からどれくらい下がるのか」という点です。

実際の価格差は、エリア・築年数・土地建物の状態・訳の内容などによって大きく変わりますが、おおまかなイメージは次のようなものです。

• 軽微な物理的瑕疵（小さな雨漏り・一部の劣化など）
  → 修繕費＋α程度の値引きで済むことが多い
• 心理的瑕疵（自殺・孤独死など）
  → 内容や時期によって、相場より1〜3割程度下がることもある
• 再建築不可・接道なし
  → エリアによっては、相場の5割以下での買取となるケースもある
• 借地権・共有名義など権利関係が複雑
  → 現金買取が前提となりやすく、その分価格調整が必要

ただし、これはあくまで一般的な目安であり、実際の査定価格は「どの不動産会社がどう評価するか」で大きく変わります。

同じ訳あり物件でも、

• A社では「値段がつかない」と言われた
• B社では「工事とセットならこの金額で買い取れる」と提案された

といったケースも少なくありません。そのため、訳あり物件を売るときは複数の不動産会社に査定を依頼し、価格と条件を比較することが非常に重要です。

訳あり物件を売る前にやっておきたい5つの準備

訳あり物件の売却は、準備次第で結果が大きく変わります。ここでは、不動産会社に相談する前にやっておきたいポイントを5つに整理しました。

1. 本当に「訳あり物件」に当たるのか確認する

実際には訳ありに当たらないのに、過度に心配しているケースもあります。

たとえば、早期に発見された自然死・病死などは、ガイドライン上「告知義務なし」とされる場合があります。
まずは自分のケースがどこに当たるのか、不動産会社や専門家に相談しながら整理しましょう。

2. 「仲介」と「買取」のどちらを優先したいか考えておく

先に見たとおり、訳あり物件を売る方法は大きく「仲介」と「買取」の2つです。

• 時間がかかっても、できるだけ高く売りたい → 仲介寄りで検討
• 多少安くても、早く・確実に手放したい → 買取寄りで検討

この「優先順位」が決まっていると、不動産会社からの提案内容も理解しやすくなり、判断に迷いにくくなります。

3. 隠すリスクを理解しておく

訳あり物件を売る際に、不都合な事実を隠すことは絶対に避けるべきです。

売却後に事実が判明した場合、買主から契約不適合責任を追及され、損害賠償や契約解除を求められることがあります。
最終的に売主の負担が大きくなるリスクもあるため、相談の段階から、知っている事実は正直に伝えることが、自分の身を守ることにもつながります。

4. 現地の「第一印象」を整えておく（0円でできる範囲）

査定時の印象は、意外なほど価格に影響します。特に心理的瑕疵がある物件は、暗さ・匂い・散らかり具合がマイナス評価の原因になりがちです。

• 前日〜当日にしっかり換気する
• 昼間でも全ての照明を点ける
• ゴミや不要物は可能な範囲でまとめておく

お金をかけずにできる範囲で構いませんが、「暗くて怖い印象」から「普通の空き家」に近づけるだけでも印象は大きく変わります。

5. 修繕の見積もりを1〜2社から取っておく

不動産会社はリスクを見込んで、「修繕にいくらかかるかわからないので、このくらい値引きが必要です」と説明することがあります。

事前に地元の工務店などから簡易見積もりを取っておけば、

• 「この修繕はおおよそ○○万円で可能」という根拠を持てる
• 必要以上の値引き要求に、冷静に対応できる

結果的に、手元に残るお金を守るための材料になります。

【エリア別】訳あり物件の売却に強い不動産買取業者5選

ここからは、訳あり物件の売却に強い不動産買取会社の一例として、地域密着で実績のある業者をご紹介します。

訳あり物件を売る際は、全国チェーンだけでなく、そのエリアの事情に詳しい「地域密着の不動産買取会社」にも相談するのがおすすめです。

【群馬・栃木・埼玉】株式会社シンプル

群馬県桐生市・太田市に事業所を構え、地域密着7年目で170軒の買取実績を持つ北関東エリアの不動産買取会社です。仲介手数料0円、最短7日で現金化が可能なスピード感が特徴で、再建築不可や相続物件などの訳あり物件にも対応しています。

会社URL	https://simple-1118.com/
対応エリア	[群馬県] 桐生市、みどり市、伊勢崎市、佐波郡、太田市、邑楽郡、館林市、前橋市、高崎市、渋川市、北群馬郡 [栃木県] 足利市、佐野市 [埼玉県] 熊谷市、深谷市、本庄市、羽生市、児玉郡
所在地	【桐生本社】 〒376-0034 群馬県桐生市東１丁目３−２９ 【太田営業所】 〒373-0851 群馬県太田市飯田町６０４−１
買取実績	170件（2025年11月27日現在）
許認可	宅地建物取引業許可：群馬県知事免許（2）7506号

※ 最新情報は必ず公式ホームページよりお問い合わせの上、ご確認ください。

【東京】株式会社ティー・エム・プランニング

東京都目黒区に本社を置く株式会社ティー・エム・プランニングは、首都圏を中心に訳あり物件の買取を多数手がけている不動産会社です。共有持分・底地・再建築不可・事故物件など、一般の不動産会社では取り扱いが難しい案件にも対応しており、訳あり物件の売却を首都圏で検討している方の相談先のひとつとなります。

会社URL	https://www.j-angel.co.jp/
対応エリア	【東京都】 23区および周辺市区町村 【神奈川県・その他近郊】 横浜市・川崎市など首都圏エリア
所在地	【本社】 〒152-0003 東京都目黒区東が丘1丁目16-7
買取実績	累計1,000件超（公表ベース）
許認可	宅地建物取引業免許：東京都知事（8）第61604号

※ 最新情報は必ず公式ホームページよりお問い合わせの上、ご確認ください。

【神奈川】トラブル不動産売却センター

神奈川県鎌倉市に拠点を置くトラブル不動産売却センターは、神奈川エリアで訳あり物件の売却相談を受け付けている窓口です。事故物件や権利関係の複雑な不動産など、通常の売却が難しい案件にも対応しており、自己資金を活用した買取保証制度を設けている点が特徴です。

会社URL	https://trouble-fudosan.com/
対応エリア	【神奈川県】 横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市など 【静岡県一部】 熱海市など
所在地	〒248-0036 神奈川県鎌倉市手広2丁目20-19
買取実績	非公開（相談事例多数）
許認可	宅地建物取引業免許：東京都知事（8）第61604号等

※ 最新情報は必ず公式ホームページよりお問い合わせの上、ご確認ください。

【静岡】FirstGlass株式会社

静岡市葵区に本社を構えるFirstGlass株式会社は、静岡エリアでの不動産売買・買取を行う会社です。相続物件や空き家など、専門家との連携が必要な相談にも対応しており、訳あり物件の買取にも取り組んでいます。静岡市周辺で訳あり物件を売る場合の相談先候補になります。

会社URL	https://www.firstglass.co.jp/
対応エリア	【静岡県】 静岡市（葵区・駿河区・清水区）、藤枝市、焼津市、島田市など
所在地	〒421-2114 静岡県静岡市葵区安倍口新田519-3 2階
買取実績	非公開（買取・仲介ともに実績あり）
許認可	宅地建物取引業免許：静岡県知事（1）第014650号

※ 最新情報は必ず公式ホームページよりお問い合わせの上、ご確認ください。

【大阪・関西】訳あり不動産買取本舗 野村屋

大阪府東大阪市に本店を構える「訳あり不動産買取本舗 野村屋」は、関西エリア（大阪・京都・兵庫・奈良・和歌山・滋賀）の訳あり物件の買取相談を受け付けている専門店です。ゴミ屋敷、再建築不可物件、老朽化した空き家など、一般の不動産会社では扱いづらい物件でも相談できる点が特徴です。

会社URL	https://wakeari-nomuraya.com/
対応エリア	【大阪府】大阪市、東大阪市、堺市、八尾市など 【兵庫県・京都府・奈良県・和歌山県・滋賀県】主要都市
所在地	【本店】 〒577-0825 大阪府東大阪市大蓮南5丁目11番21号 【心斎橋オフィス】 〒542-0081 大阪府大阪市中央区南船場3丁目9番6号
買取実績	非公開（訳あり物件の取扱実績多数）
許認可	宅地建物取引業免許：大阪府知事（1）第064261号

※ 最新情報は必ず公式ホームページよりお問い合わせの上、ご確認ください。

訳あり物件を少しでも高く売るためのポイント

最後に、訳あり物件を売るときに、売主側でできる「価格を下げすぎないための工夫」を整理しておきます。

1. 無理なリフォームはしない

「リフォームすれば高く売れるはず」と考えて、大規模な工事をしてしまうと、費用の割に価格に反映されないことが多く、赤字になりがちです。

訳あり物件を買う側は、「安く買って自分好みに直したい」と考えているケースも多いため、高額なリフォームよりも、残置物撤去や簡単な清掃を優先したほうが費用対効果は高くなります。

2. 残置物撤去を検討する

ゴミ屋敷状態や大量の荷物が残っている状態は、買い手にとって心理的ハードルが高くなります。

予算に余裕があれば、専門業者に依頼してある程度片付けておくことで、「このままでは住めない物件」から「工事すれば使えそうな物件」へと印象を変えることができます。

3. 複数の不動産会社に査定を依頼する

訳あり物件の査定は、会社によって考え方や得意分野が大きく異なります。

• 訳あり物件に慣れていない会社：
  リスクを見込みすぎて極端に低い査定になることも
• 訳あり物件に慣れた専門会社：
  再活用のノウハウがあるため、リスクを絞って評価できる

1社の意見だけで判断せず、最低でも2〜3社に査定を依頼し、条件を比較することをおすすめします。

それでも訳あり物件が売れないときの最終的な選択肢

工夫をしてもどうしても売れない、複数の不動産会社から買取を断られてしまう——。
そんな場合でも、いくつか検討できる選択肢があります。

1. 取扱エリアの広い全国区の買取業者へ相談する

地域密着の不動産会社で難しいと言われた物件でも、
全国で多くの事例を扱っている大手の買取業者であれば、買取できるケースもあります。

ただし、価格は下がりがちなので、「売れること」そのものを優先したい場合の選択肢です。

2. 建物を解体して「土地」として売る

老朽化が激しい建物や、再建築不可の古家が載っている場合、
建物付きではなく、「土地」として売却する方法もあります。

• 買主は建物のリスクを負わなくて済む
• 用途が広がるため、買い手が見つかりやすくなる場合もある

一方で、解体費用がかかるため、「解体費を含めて手取りがいくら残るのか」を事前に試算しておくことが大切です。

3. 相続放棄や任意売却を検討する

相続で引き継いだ訳あり物件が明らかに負債になる場合は、
弁護士や専門家に相談のうえ、相続放棄を含めて検討することもあります。

また、住宅ローンの支払いが厳しい場合や、競売が近いケースでは、任意売却という選択肢もあります。
競売よりも市場に近い価格で売却できる可能性があるため、ローン問題と訳あり物件が重なっている場合には、早めに専門家へ相談することが重要です。

訳あり物件を売るときのよくある質問（FAQ）

訳ありの内容は、どこまで正直に話すべきですか？

買主の判断に影響を与える可能性がある事実は、基本的に伝える必要があります。
どこまで説明が必要かは状況によって異なるため、自己判断は避け、不動産会社や法律の専門家と相談しながら整理することをおすすめします。

事故物件だと、必ず大きく値下がりしますか？

事故の内容・場所・時期、さらに周辺環境などによって評価は大きく変わります。
すべての事故物件が大幅に値下がりするわけではありません。
過去の事例や取り扱い経験が豊富な不動産会社に査定を依頼すると、より現実的な金額を把握できます。

ゴミ屋敷状態でも売ることはできますか？

残置物が大量にある物件でも、現状のまま買い取れる不動産会社があります。
無理に片付ける前に、一度「この状態でも査定可能ですか？」と相談するのがおすすめです。

他社で「売れない」と言われました。本当にもう無理でしょうか？

不動産会社ごとに対応できる物件や得意分野は異なります。
一般の仲介会社では難しくても、訳あり物件を専門とする買取業者であれば売却できるケースも多くあります。
1社に断られても、すぐに諦める必要はありません。

まとめ｜訳あり物件でも「売る選択肢」は必ずある

訳あり物件の売却は、不安や心配ごとが多く、ひとりで抱え込んでしまいがちです。

しかし、ポイントを押さえ、状況に合った相談先を選べば、大きなトラブルを避けながら、できるだけ有利な条件で売ることは十分可能です。

• 訳あり物件でも売ることはできる
• 大切なのは、「どんな訳があるか」と「何を優先したいか」を整理すること
• 「仲介」と「買取」の違いを理解し、物件に合った売却方法を選ぶ
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、価格と条件を比較する
• どうしても難しい場合は、解体・任意売却・相続放棄などの選択肢も検討する

もし今、「自分の訳あり物件は売れるのか」「仲介と買取、どちらが合っているのか」と迷っている場合は、まずは訳あり物件の取扱実績がある不動産会社に現状をそのまま相談してみてください。

早めに一歩を踏み出すことで、選べる選択肢も、残せるお金も大きく変わってきます。